Inwestycje budowlane wymagają planowania następujących po sobie etapów ze znacznym wyprzedzeniem. Jednocześnie powiązane są z działalnością podmiotów trzecich dystrybuujących i odpowiadających za przyłączenie energii elektrycznej, gazu czy wody. Niejednokrotnie wykonanie przez te podmioty prac wstrzymuje bądź znacznie ogranicza działalność Dewelopera na placu budowy. Wówczas pojawia się problematyczna kwestia niedochowania przewidzianych w umowach deweloperskich terminów przeniesienia własności nieruchomości, która najczęściej kończy się rozstrzyganiem sporu przed właściwym sądem.

Przy ocenie odpowiedzialności Dewelopera na zasadzie winy warto mieć na uwadze fakt, że zgodnie z obowiązującym prawem może on zwolnić się od odpowiedzialności zarówno wykazując konkretne okoliczności, które pozostawały poza jego kontrolą jak i udowadniając, że przy wykonaniu zobowiązania dołożył on należytej staranności (zobacz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 2019 r., IV CSK 574/17).

W świetle najnowszej linii orzeczniczej Sądy podjęły istotne rozważania dotyczące zwolnienia dewelopera z odpowiedzialności za opóźnienia wynikające z nieterminowego dokonania przyłączy energetycznych przez przedsiębiorstwa energetyczne. Sąd Okręgowy w Olsztynie potwierdził zasadność zwolnienia Dewelopera od odpowiedzialności za opóźnienia spowodowane nieterminowym wykonaniem przyłączy energetycznych, stwierdzając, że Deweloper obalił domniemanie zawinionego opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu. Przekroczenie umownego terminu nastąpiło na skutek okoliczności, których Deweloper nie mógł przewidzieć m. in. wprowadzenia stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii i związanych z tym konsekwencji w postaci lockdownu.

Sąd w szczególności zwrócił uwagę na problemy z wykonaniem przyłączy przez podmiot monopolistyczny: ,,nie przewidział, że E. (…) nie uzyska zgody osób trzecich na wybudowanie przyłącza energetycznego, co spowodowało istotne opóźnienia w przygotowaniu dokumentacji projektowej, nie przemawia za tym, że jako profesjonalista pozwany nie dochował należytej staranności. Są to bowiem zdaniem Sądu Okręgowego okoliczności o charakterze nadzwyczajnym, nie tyle trudne, co wręcz niemożliwe do przewidzenia”.

Mając na uwadze powyższe stanowiska, należy przyjąć, że w najnowszej linii orzeczniczej kształtuje się perspektywa możliwości skutecznego zwolnienia Dewelopera od odpowiedzialności za opóźnienia związane z przyłączami energetycznymi, jeśli Deweloper wykaże, że opóźnienia były wynikiem nieprzewidywalnych okoliczności, a on sam dołożył należytej staranności przy planowaniu oraz realizowaniu inwestycji.